Wahrung der Schriftform bei fehlender Unterschrift des zweiten Geschäftsführers

Zentraler Gegenstand des Urteils des BGH vom 26.02.2020 (Az. XII ZR 51/19) war die Frage, welche Anforderungen an die Wahrung der Schriftform bei einer Gesamtvertretung zu stellen sind.

Worüber musste der BGH konkret entscheiden?

Bei der Klägerin handelte es sich um eine Vermieterin, die mit einer GmbH am 01.01.2009 einen Mietvertrag über ein Ladenlokal für die Dauer von 10 Jahren abschloss. In der Folgezeit kam es zu einer Kündigung und einer Neubegründung des Mietvertrags. Bei dieser Neubegründung wurde der Vertrag für die GmbH nur von einem der beiden zur Gesamtvertretung berechtigten Geschäftsführern unterschrieben. Dieser fügte seiner Unterschrift noch den Firmenstempel hinzu. Das für den zweiten Geschäftsführer vorgesehene Unterschriftenfeld blieb leer. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis zum 30.06.2017 mit Begründung, dass der Vertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform unbefristet abgeschlossen sei. Mit der Klage begehrt die Klägerin die Feststellung, dass der Mietvertrag über den 30.06.2017 hinaus ungekündigt fortbesteht.

Wie hat der BGH entschieden?

Der BGH entschied, dass der Mietvertrag mangels Wahrung der Form unbefristet geschlossen worden und damit ordentlich kündbar sei. Zunächst wies das Gericht darauf hin, dass die Beklagte bei der Neubegründung des Mietverhältnisses aufgrund einer internen Ermächtigung wirksam vertreten worden sei. Dennoch sei die Schriftform für längerfristige Mietverträge nicht gewahrt.

Um dieser zu genügen, müsse die Einigung über Vertragsparteien, Mietgegenstand, Miethöhe und die Dauer aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ersichtlich sein. Da die Beklagte nach dem Rubrum des Vertrages von beiden Geschäftsführern gemeinschaftlich vertreten wird, habe die Unterzeichnung allein des einen Geschäftsführers, ohne die Vertretung des anderen hinreichend zum Ausdruck gebracht zu haben, nicht gereicht. Der hinzugefügte Firmenstempel ändere daran nichts, da daraus weder geschlossen werden könne, dass der Unterzeichner zur alleinigen Vertretung berechtigt ist, noch, dass er den nicht unterzeichnenden zweiten Geschäftsführer vertreten wollte. Ein potentieller Erwerber der Immobilie könne in Folge der äußerlichen Unvollständigkeit der Urkunde nicht sicher sein, ob alle notwendigen Unterschriften geleistet wurden oder nicht.

Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt, dass in der Praxis sehr sorgsam auf die Formwirksamkeit von Verträgen geachtet werden muss. Wenn nur ein Mitglied eines vertretungsberechtigten Organs unterschreibt und kein klarstellender Vertretungszusatz angebracht ist, kann dies zur Formunwirksamkeit führen.