Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf: Was gilt für Solar- und Photovoltaikanlagen?

Neue Verwaltungsanweisung des Finanzministeriums Niedersachsen schafft Klarheit.

Hintergrund: Worum geht es?

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Diese Steuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Kaufpreis, genauer gesagt nach der sogenannten Gegenleistung, also dem Betrag, den der Käufer für den Erwerb des Grundstücks aufwendet. Enthält der Kaufvertrag neben dem eigentlichen Grundstückswert auch Vergütungsanteile für auf dem Grundstück befindliche Anlagen, etwa Solar- oder Photovoltaikanlagen, stellt sich die Frage: Erhöhen diese Beträge die Grunderwerbsteuer?

Diese Frage war in der Praxis bislang nicht einheitlich beantwortet. Das Finanzministerium Niedersachsen hat mit Erlass vom 30. April 2026 (Az. S 4503-018) nun eine klare Verwaltungsauffassung veröffentlicht, die für alle Grundstückskäufe mit derartigen Anlagen maßgeblich ist.

Die Unterscheidung: Drei Anlagentypen – drei Steuerfolgen

Der Erlass unterscheidet zwischen drei verschiedenen Anlagentypen und ordnet jedem eine eigene steuerliche Behandlung zu.

1. Solaranlagen (Solarthermie)

Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung aus Sonnenlicht, beispielsweise zur Warmwasserbereitung oder zur Heizungsunterstützung. Das Finanzministerium stuft solche Anlagen als Gebäudebestandteil ein, weil Heizungsanlagen regelmäßig zum Gebäude gehören. Das hat eine konkrete steuerliche Konsequenz: Der im Kaufpreis enthaltene Anteil für eine Solaranlage zählt vollständig zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Ergebnis: Der auf die Solaranlage entfallende Kaufpreisanteil erhöht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

2. Photovoltaikanlagen als Aufdachanlagen

Anders verhält es sich bei Photovoltaikanlagen, die als klassische Aufdachanlagen ausgeführt sind, also auf einem bestehenden Dach montiert werden, ohne Bestandteil der Dachkonstruktion zu sein. Solche Anlagen gelten als Zubehör des Grundstücks, nicht als dessen wesentlicher Bestandteil. Das gilt unabhängig davon, ob die Anlage ausschließlich den Eigenbedarf des Gebäudes deckt oder ob der erzeugte Strom in das öffentliche Netz eingespeist wird.

Ergebnis: Der auf eine Aufdach-Photovoltaikanlage entfallende Kaufpreisanteil ist nicht Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung und erhöht die Steuer damit nicht.

3. Gebäudeintegrierte Photovoltaikanlagen (dach- oder fassadenintegriert)

Eine abweichende Beurteilung gilt für sogenannte dach- oder fassadenintegrierte Photovoltaikanlagen. Darunter versteht man Anlagen, die nicht zusätzlich auf einem vorhandenen Dach angebracht werden, sondern die Dacheindeckung selbst ersetzen (z. B. anstelle von Ziegeln oder Schiefer) oder als Fassadenelement fungieren (z. B. anstelle von Glasscheiben oder Verkleidungselementen). Da diese Anlagen eine bauliche Funktion übernehmen, gelten sie als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes.

Ergebnis: Der auf gebäudeintegrierte Photovoltaikanlagen entfallende Kaufpreisanteil gehört vollständig zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung – auch dann, wenn der erzeugte Strom ganz oder teilweise in das öffentliche Netz eingespeist wird.

Übersicht: Grunderwerbsteuerliche Behandlung im Vergleich

Was bedeutet das für Sie?

Diese Unterscheidung ist besonders relevant, wenn Sie Gewerbe- oder Betriebsimmobilien kaufen oder verkaufen, die mit Solar- oder Photovoltaikanlagen ausgestattet sind. Die Klassifizierung der Anlage, ob Aufdachanlage oder gebäudeintegrierte Anlage, kann den steuerpflichtigen Kaufpreisanteil und damit die Höhe der Grunderwerbsteuer spürbar beeinflussen.

Konkret bedeutet das: Enthält ein Kaufvertrag einen gesondert ausgewiesenen Betrag für eine Photovoltaikanlage, kann dieser Betrag je nach baulicher Ausführung grunderwerbsteuerfrei sein. Eine falsche Einordnung oder das Fehlen einer klaren vertraglichen Kaufpreisaufteilung kann dazu führen, dass unnötig Grunderwerbsteuer auf Anteile gezahlt wird, die eigentlich steuerfrei wären.

Unsere Handlungsempfehlungen

Vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie mit Solar- oder Photovoltaikanlage empfehlen wir folgende Schritte:

Bauliche Ausführung prüfen: Klären Sie frühzeitig, ob es sich um eine Aufdachanlage oder eine dach- bzw. fassadenintegrierte Anlage handelt. Technische Dokumentationen und Baupläne sind dabei maßgeblich.

Kaufpreis klar aufteilen: Weisen Sie im Kaufvertrag den auf die Anlage entfallenden Kaufpreisanteil separat und nachvollziehbar aus. Eine klare vertragliche Aufteilung ist Voraussetzung dafür, dass der steuerfreie Anteil bei Aufdachanlagen vom Finanzamt anerkannt werden kann.

Gesamtsteuerlast kalkulieren: Berücksichtigen Sie die grunderwerbsteuerliche Behandlung der Anlage bereits bei der Kaufpreisverhandlung und der Finanzierungsplanung, da die Grunderwerbsteuer in der Regel unmittelbar nach dem Kauf fällig ist.

Bestandsimmobilien im Blick behalten: Wenn Sie Immobilien in Ihrem Bestand haben, auf denen Solar- oder Photovoltaikanlagen nachträglich installiert wurden oder geplant sind, sprechen Sie uns rechtzeitig an – auch im Hinblick auf mögliche ertragsteuerliche und umsatzsteuerliche Implikationen.

Bildnachweis:KangeStudio/Stock-Fotografie-ID:2254411341