Geplante gesetzliche Förderung des Wohnungsneubaus

Die Bundesregierung hat mit einem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus“ die Pläne zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Entwurf konkretisiert. Im Hinblick auf geplante Immobilieninvestitionen möchten wir Sie schon einmal auf die geplante gesetzliche Förderung des Wohnungsneubaus hinweisen.

Es spricht viel dafür, dass es zeitnah zur Verabschiedung des Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus kommt. Nach § 7b EStG des Entwurfs soll unter bestimmten Voraussetzungen (neben der normalen Gebäude-AfA) eine Sonderabschreibung bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (höchstens 2.000 € pro qm Wohnfläche) im Jahr der Herstellung und in den drei Folgejahren für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen (auch in bestehenden Gebäuden) geschaffen werden. Die Sonderabschreibungen würden dann insgesamt 20 % betragen. In Betracht kommen nur Wohnungen, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird, § 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG des Entwurfs. Die Sonderabschreibung soll überdies letztmals für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden können.

Begünstigt sind zur Vermietung zu Wohnzwecken bestimmte neue Wohnungen in Gebäuden aller Art, auch durch Ausbauten und Umwidmungen neu entstandener Wohnungen in bestehenden Gebäuden (z.B. ein Dachgeschossausbau). Eingeschlossen sollen Wohnungen im steuerlichen Betriebsvermögen sein. Begünstigt sind vom Steuerpflichtigen selbst hergestellte oder angeschaffte Wohnungen, die spätestens im Jahr der Fertigstellung durch einen Dritten (z.B. vom Bauträger) erworben werden.

Der Gesetzentwurf sieht für die Größe und Anzahl der Wohnungen keine Restriktionen vor. Eine wesentliche Einschränkung ist jedoch, dass die Sonderabschreibung vollends entfällt, wenn für die jeweils betroffene Wohnung die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 € pro qm Wohnfläche übersteigen. Es ist im Einzelfall nicht völlig klar, wie die schädliche Höchstgrenze zu berechnen ist und welche Kosten einbezogen werden müssen (Nebenräume sind ausdrücklich eingeschlossen).

Hinweis für Ihre Dispositionen:

Weil die Sonderabschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung beansprucht werden kann, ist sie für den Veranlagungszeitraum 2018 nicht mehr erreichbar, für 2019 oft ebenfalls nicht mehr. Endgültig disponieren wird man (soweit die Sonderabschreibung entscheidend für die Investition ist) ohnehin erst, nachdem das Gesetz verabschiedet ist (das sich im Zuge der parlamentarischen Beratungen durchaus noch ändern könnte). Wie stets stellt sich ohnehin vorrangig die Frage, ob das etwaige Projekt – unter Berücksichtigung der 20%igen Sonderabschreibung auf maximal 2.000 € pro qm Wohnfläche – wirtschaftlich sinnvoll ist. Vorsicht ist ferner geboten, wenn sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die strikte 3.000 €-Höchstgrenze bewegen, weil es Zweifelsfragen zu deren Berechnung geben wird und die Grenze wegen unvorhergesehener Gesetzesauslegung oder (auch nachträglich entstehender) Kosten überschritten werden könnte.

Einer Gesetzesinitiative des Freistaats Bayern, die Aufstockung von Gebäuden zur Schaffung neuer Wohnungen mit einer erhöhten Absetzung von 10 x 10 % zu fördern (BR-Drucks. 396/18 v. 9.8.2018), werden geringe Chancen eingeräumt (im Finanzausschuss des Bundesrats wurde die Beratung über eine Entschließung in der Sitzung am 2.10.2018 abgesetzt).

Bitte sprechen Sie uns an, wenn Sie konkrete weitere Informationen benötigen. Wir halten Sie gern auf dem Laufenden.