Änderung bei Abschreibung von Gebäuden

Die Nutzungsdauer von Gebäuden beträgt nach §7 Abs. 4 EStG typisierend 50 Jahre. Wurde das Gebäude vor dem 1.1.1925 errichtet, reduziert sich diese gesetzlich geregelte Nutzungsdauer (ND) auf 40 Jahre. Eine kürzere ND konnte bisher nur durch ein aufwändiges Bau-Sachverständigen-Gutachten erreicht werden und kam in der Praxis deshalb nur in seltenen Ausnahmefällen vor. Nachdem der BFH mit Urteil vom 28.7.2021 überraschend entschieden hatte, dass der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für Gebäude auch durch ein vergleichsweise einfaches Immobilienwert-Gutachten erreicht werden kann, nutzen diese Möglichkeit immer mehr Steuerpflichtige erfolgreich, was dem Fiskus ein Dorn im Auge ist, denn ...

... eine kürzere ND führt zwar nicht zur Erhöhung des Abschreibungs-Volumens insgesamt, aber zu einer höheren jährlichen Gebäude-Abschreibung (AfA). Es bleibt also bei den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die aber auf weniger Jahre verteilt werden. Besonders relevant wird die kürzere ND und höhere Jahres-AfA beim Verkauf eines Gebäudes im Privatvermögen nach Ablauf von 10 Jahren. Da das zu Grunde liegende BFH-Urteil vom 28.07.2021 im Bundesgesetzblatt nicht veröffentlicht wurde, muss es die Finanzverwaltung nicht zwingend anwenden, auch wenn die höchstrichterliche Entscheidung dies gebietet.

Der Gesetzgeber plant, ab dem Jahr 2023 den Satz 2 des §7 Abs. 4 EStG zu streichen und damit im Ergebnis künftig nur noch die typisierende ND für Gebäude zuzulassen. Wer vor dem Jahreswechsel die höhere AfA aufgrund einer nachweislich kürzeren ND erhält, ist von der Gesetzesänderung nicht betroffen. Schnelles Handeln kann sich also lohnen. Tendenziell lohnt sich solch ein Gutachten für Gebäude mit einem Baujahr von 1992 und früher. Wichtig ist natürlich auch, ob und in welchem Umfang es Modernisierungen oder Instandhaltungen gegeben hat.

Sollten Sie in Erwägung ziehen, ein vermietetes Gebäude (Privatvermögen) außerhalb der 10-Jahres-Frist zu veräußern, schließt sich zum Jahresende möglicherweise ein großes Fenster zur legalen Reduzierung Ihrer Steuerlast.

Das Gesetzgebungsverfahren ist nicht abgeschlossen und wird aktuell im Vermittlungsausschuss verhandelt. Eine kürzere nachgewiesene ND lohnt sich aber steuerlich in vielen Fällen ohnehin. Erforderlich hierfür ist ein Immobilienwert-Gutachten nach der Immobilienwertermittlungs-Verordnung.